Baunebenkosten

EnergiesparhausDie Nebenkosten beim Hausbau

Der Bau eines Eigenheims ist teuer, aber bei der Kalkulation des Gesamtpreises dürfen auch diejenigen Kosten nicht vergessen werden, die man im Allgemeinen als Nebenkosten bezeichnet. Aber so gering, wie es sich anhört, sind diese Nebenkosten leider nicht.


Die Grundstücksnebenkosten

Wenn ein Baugrundstück gekauft werden muss, werden neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten fällig, die mit dem Kauf unmittelbar im Zusammenhang stehen. Wir erläutern, womit künftige Bauherren rechnen müssen:

1. Vermessungsgebühren

Die Berechnungsgrundlagen für die Höhe der Vermessungsgebühren werden in den einzelnen Bundesländern mithilfe von speziellen Verordnungen geregelt. Manche Bundesländer machen den entstandenen Aufwand geltend, andere richten ihre Gebühren nach der Größe des Vermessungsobjekts. Inklusive der Gebühren für die nötigen Unterlagen sollte mit etwa 1.000,-- Euro gerechnet werden.

2. Kosten für eine Baugrunduntersuchung

Daran sollte nicht gespart werden: Eine Baugrunduntersuchung liefert wertvolle Hinweise auf die Zusammensetzung des Erdreichs, den Grundwasserstand sowie mögliche Altlasten, die vor Beginn der Bauarbeiten noch aufwändig entsorgt werden müssten. Die dafür entstehenden Kosten sind vom Untersuchungsaufwand abhängig und bewegen sich in der Regel zwischen 500,-- und 2.500,-- Euro.

3. Grundbucheintrag

Hier geht es nicht nur um eine einzige Kostenstelle: Der Grundbucheintrag findet in mehreren Stufen statt, von denen jede einzelne eine gesonderte Gebühr nach sich zieht. Das Verfahren beginnt mit der Auflassungsvormerkung und setzt sich mit dem Vollzug der Auflassung, dem Katastereintrag, dem Löschen der Auflassungsvormerkung und evtl. mit der Eintragung oder Löschung von Grundpfandrechten fort. Die Höhe der Gebühren wird in den Bundesländern in entsprechenden Verordnungen festgelegt und beläuft sich auf etwa 0,5 % des Kaufpreises.

4. Grunderwerbsteuer

Sie wird z. B. erhoben beim Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken, Gebäuden oder Gebäudeteilen sowie Eigentumswohnungen und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5 % des Kaufpreises zuzüglich der Übernahme von Belastungen oder der Einräumung von Nutzungs- oder Wohnrechten.

5. Notargebühren

Die Berechnung der Notargebühren basiert auf dem „Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare“ und hängt von der Höhe des Kaufpreises ab.
Die Kostenordnung enthält eine tabellarische Aufstellung, anhand der die für die Beurkundung entstehenden Kosten abgelesen werden können (gesetze-im-internet.de). Die Gebühr muss von der Person gezahlt werden, die den Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt hat. In den meisten Fällen ist das der Käufer. Für die Notargebühren sollten etwa 1 % des Kaufpreises veranschlagt werden. Da ohne eine notarielle Beurkundung keine wirksame Eigentumsübertragung zustande kommt, kann an dieser Position nicht gespart werden.

6. Maklercourtage

Wenn der Kauf mithilfe eines Maklers zustande gekommen ist, muss ihm eine Provision gezahlt werden. Dieses Erfolgshonorar ist nicht an konkrete Leistungen gebunden, sondern bemisst sich prozentual an der Höhe des Kaufpreises. In der Regel wird von einer „ortsüblichen Courtage“ gesprochen, die zwar nirgends konkret geregelt ist, aber überwiegend verlangt wird. Je nach Region liegt sie derzeit bei 3 % bis zu 7 % des Kaufpreises. Die Vorgaben für das Handeln eines Maklers sind in der „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer“ festgehalten.

7. Freimachungskosten

Wenn ein Grundstück vor dem Eigentumsübergang von Belastungen frei gemacht werden soll, spricht man hier von Freimachungskosten. Dabei wird das Grundstück von den Rechten Dritter „befreit“: Hierbei kann es sich z. B. um Grenzbebauungs- oder Wegerechte handeln, für die möglicherweise an den Rechteinhaber Abfindungen gezahlt werden müssen, um dessen Rechte aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

 

 

Die Baunebenkosten

Als Baunebenkosten werden diejenigen Kosten bezeichnet, die neben den originären Kosten für ein Bauvorhaben (also Grundstück, Planung und Ausführung) entstehen.

 

1. Baugenehmigung

Diese Position ist nicht zu verwechseln mit den Kosten, die der Architekt Ihnen für die Erstellung der Bauantragsunterlagen berechnet. Hier handelt es sich um den Gebührenbescheid, den Sie von der Kommunalverwaltung erhalten. In den meisten Fällen muss zunächst die Gebühr entrichtet werden, bevor das Bauamt eine Baugenehmigung erteilt. Die Gebühren liegen in der Regel zwischen 300 und 1.000 €. Die genaue Höhe richtet sich nach der Gebührenordnung Ihrer Kommune oder deren Baubehörde.

2. Prüfstatiker

In den Bundesländern Hessen, Brandenburg und Berlin muss ein Prüfstatiker beauftragt werden, der die statischen Berechnungen des Statikers überprüft. Insbesondere übernimmt der Prüfstatiker die Überprüfung der Bewehrungen der Bodenplatte und Decke. Diese werden erst nach der Freigabe durch den Prüfstatiker vergossen. Die Kosten für die Tätigkeit des Prüfstatikers werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet und liegen zwischen 1.500 und 3.500 Euro.

3. Erdarbeiten

Die Kosten für die Erdarbeiten sind oft nicht im Leistungsumfang enthalten. Abgerechnet wird pro Kubikmeter und in Abhängigkeit von der Bodenbeschaffenheit. Unterschieden wird hierbei zwischen einfach auszuhebendem Boden, Böden mit hohem Wassergehalt und sehr felsigen sowie tiefen Böden. Bei einfach auszuhebenden Böden (Bodenklasse 3-5) liegen die Kosten zwischen 3,00 und 5,00 € je Kubikmeter.

4. Abfuhrkosten

Die überschüssige Erde wird in der Regel neben der Baugrube gelagert und nicht entsorgt. Sollte dies z. B. aus Platzmangel dennoch nötig sein, betragen die Kosten für die Aufnahme, den Transport und die Entsorgung des überschüssigen Aushubmaterials zwischen 10 und 20 € pro Kubikmeter.

5. Baustraße oder der Schutz vorhandener Gehwege

In vielen Fällen sind die Wege zum Bauplatz und das zu bebauende Grundstück nicht geeignet, um mit schweren Baufahrzeugen befahren zu werden. Hier ist es finanziell am günstigsten, wenn der Mutterboden abgeschoben und die Baustraße aus Schotter erstellt wird. Sie können den Schotter später als Grundlage für die Zuwegung nutzen. Die für eine Baustraße anfallenden Kosten sind von deren Fläche abhängig. Dabei werden im Durchschnitt für das Abschieben des Mutterbodens und das Liefern und Aufbringen des Schotters insgesamt um 12 € pro Quadratmeter berechnet.
Die Auflage, einen bereits vorhandenen Gehweg zu schützen, kann in der Baugenehmigung enthalten sein. In der Regel wird dann auf dem Gehweg zunächst eine Schutzfolie ausgelegt, die anschließend mit Teer bedeckt wird. Hier sollte mit Kosten von etwa 1.000 € gerechnet werden.

6. Straßensperrung

Eine Straßensperrung kann notwendig sein, wenn die Straße, an der sich das Baugrundstück befindet, sehr schmal oder sehr stark befahren ist. Nähere Auskünfte über die Bedingungen und Voraussetzungen erteilen die örtlich zuständigen Straßenbauämter. Erfahrungsgemäß werden hierfür etwa 300 € erhoben, die sich aus den Gebühren für den Antrag sowie das Aufstellen und Abbauen der Straßensperren zusammensetzen.

7. Abrisskosten

Wenn auf dem erworbenen Grundstück noch Gebäude stehen, müssen diese abgerissen und der Schutt entsorgt werden. Bei unterkellerten Gebäuden kommen zusätzlich noch Kosten für Verdichtung und Auffüllung hinzu. Diese Kosten sollten Sie vor dem Baubeginn bei einem örtlichen Abrissunternehmen erfragen.

8. Baumfällungen und Ersatzpflanzungen

Für die eventuell notwendige Fällung von Bäumen benötigen Sie in vielen Fällen eine Genehmigung von der Kommunalverwaltung. Es ist ratsam, die Baumfällung einem Fachmann zu überlassen, der dann auch die Baumwurzel rodet und zusammen mit dem Baum entsorgt. Oft wird die Baumfällung nur genehmigt, wenn eine Ersatzpflanzung erfolgt.

9. Hausanschlüsse

Die Kosten für den Gasanschluss sowie die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom sind regional sehr unterschiedlich. Hier lohnt es sich durchaus, das jeweilige Versorgungsunternehmen direkt anzusprechen.

10. Versicherungen

Für den Hausbau benötigen Bauherren eine Bauleistungs-, eine Bauherrenhaftpflicht-, eine Feuerrohbauversicherung und ggf. eine Bauhelferversicherung. Sie finden auf www.bauversicherungen.eu weitere Informationen zu den benötigen Versicherungen und können die Kosten dort unverbindlich vergleichen.

11. Außenanlagen und Garten

Zu den Baunebenkosten gehören auch sämtliche Arbeiten an den Außenanlagen. Dazu zählen das Anlegen und Befestigen von Wegen und Zufahrten, die Errichtung einer Terrasse, der Bau einer Garage oder eines Carports sowie die Gartengestaltung.

12. Bauheizung, Baustrom und Bauwasser

Ein Baustromkasten verursacht Miet- und Verbrauchskosten von etwa 600 € für ein halbes Jahr Bauzeit. Bei derselben Bauzeit sollten die Kosten für das Bauwasser bei etwa 500 € angesetzt werden. Sofern auf einer Baustelle im Spätherbst oder Winter mit den Arbeiten begonnen wird, muss evtl. auch dafür gesorgt werden, dass der Baukörper ausreichend beheizt wird. Bauherren sollten dann genau abwägen, wie sie vorgehen wollen: Wenn die Bauarbeiten während der kalten Jahreszeit ruhen, verzögert sich die Fertigstellung und es entstehen ggf. länger als geplant Mietkosten in der zurzeit bewohnten Immobilie. Wenn jedoch bereits im Rohbau die Wasser- und Heizungsrohre montiert wurden, müssen Bauherren bei Frosttemperaturen heizen. Ein gemietetes Aggregat kostet pro Tag ca. 10 € zuzügl. der Stromkosten von monatlich etwa 200 €.

 

Tipp:

Mit der Thematik der Nebenkosten beim Hausbau befassen wir uns auch auf der Homepage www.zbo.de und unsere Partnerseite hausbauberater.de.