Baufinanzierung

BaufinanzierungBaufinanzierung: So finanzieren Sie Ihren Traum vom Haus

Den Traum vom eigenen Haus haben viele Menschen. Doch ob eine eigene Immobilie überhaupt finanziert werden kann, muss in Ruhe überlegt und berechnet werden, damit das „Abenteuer Hausbau“ nicht zum finanziellen Fiasko wird.

 

 

Vor der Hausbauplanung steht der Kassensturz

Die Höhe des Nettoeinkommens liefert für sich genommen noch keinen ausreichenden Hinweis darauf, ob man sich sein Traumhaus leisten kann. Daher muss zunächst überprüft werden, wie hoch die Ersparnisse sind, die sich für den Bau des Eigenheims einsetzen lassen und die Belastung durch den Kredit verringern.

Finanzexperten raten in den meisten Fällen davon ab, ein Haus ganz ohne Eigenkapital bauen zu wollen. Zu leicht ist eine Fremdfinanzierung von 100 % der gerade Weg in die Privatinsolvenz: Wenn sich Paare trennen, die Gesundheit schlechter wird oder der Arbeitsplatz verloren geht, bricht dieses finanzielle Kartenhaus schnell zusammen. Fachleute empfehlen ein Minimum von 30 % Eigenkapital, dem dann allerdings auch noch die Kosten für die Grunderwerbsteuer, den Notar und den Makler zugeschlagen werden müssen. Eine geringere Eigenkapitalquote ist nur bei Kunden denkbar, die über ein sehr hohes Einkommen und einen sehr sicheren Arbeitsplatz verfügen. Generell sollte die Eigenkapitalquote bei 40 % liegen, da die von den Banken angebotenen Zinssätze bei einer 60 %-igen Beleihung deutlich günstiger sind.

 

Allerdings sind nur diejenigen Eigenmittel relevant, die für die Baufinanzierung auch tatsächlich verfügbar sind. Zuflüsse, mit denen irgendwann zu rechnen ist (Erbschaften, Bonuszahlungen etc.) sind hier zu diesem Zeitpunkt belanglos.

 

Außerdem muss es finanzielle Reserven geben, damit auf unvorhergesehene Lebensereignisse reagiert werden kann. Die meisten Empfehlungen gehen von einer Höhe von drei bis fünf Bruttogehältern aus, damit nicht geplante Ereignisse wie Erkrankungen, Operationen oder Veränderungen hinsichtlich des Arbeitsplatzes wirtschaftlich tragbar sind.

 

Eine solide Finanzierungsplanung geht daher zunächst von der Frage aus: Wieviel Geld gebe ich monatlich aus? Erfahrungsgemäß gelingt es nur wenigen Bauherren, ihren gewohnten Lebensstil über einen längeren Zeitraum deutlich einzuschränken. Um einen genauen Überblick über alle Ausgaben zu bekommen, empfiehlt sich das Führen eines Haushaltsbuchs. Wem das zu umständlich ist, der kann die regelmäßigen Lebenshaltungskosten zumindest mithilfe von Kontoauszügen überschlagen. Eine Hilfe für diesen Kassensturz bietet der Haushaltsrechner auf www.baufinanzierungsberatung.com.

 

 

Die Wahl des richtigen Baukredits

Die alte Faustregel, wonach ein Drittel der Einkünfte für Wohnkosten – also Miete oder Baufinanzierung – eingeplant werden muss, gilt heute nicht mehr. Zwar sind die Hypothekenzinsen auf einem historischen Tiefstand, diese für Bauwillige günstige Entwicklung wird jedoch durch die Entwicklung der Grundstückspreise praktisch aufgehoben, die in zahlreichen Städten immer neue Höchststände erreichen. Daher wird Bauherren geraten, für Zinsen, Tilgungszahlungen sowie Nebenkosten maximal 45 % des monatlichen Nettogehalts einzuplanen.
Um einen ersten Eindruck über den Spielraum hinsichtlich des Kreditrahmens, des Zinssatzes und der Laufzeit zu bekommen, sollte zunächst die Hausbank angesprochen werden. Anhand dieser ersten Daten fallen die späteren Verhandlungen mit anderen Kreditinstituten leichter. Gerade im Hinblick auf die derzeitige Zinssituation sollten künftige Bauherren versuchen, einen niedrigen festen Zinssatz über einen möglichst langen Zeitraum von 15 - 20 Jahren zu vereinbaren. Variable Zinssätze haben den Nachteil, dass sie sich parallel zu den Geldmarktzinsen entwickeln und sich so kaum eine stabile Baufinanzierung erreichen lässt.
Zum Zinssatz kommt noch der Tilgungssatz hinzu. Hier muss genau überlegt werden, ob ein etwas höherer Tilgungssatz finanziell verkraftbar ist: Er hätte den Vorteil, dass die nach dem Ende der Zinsbindungsphase verbleibende Restschuld geringer ausfällt und die Schulden eher und damit kostengünstiger zurückgezahlt werden könnten.
Sondertilgungen sind eine gute Möglichkeit, die Schulden außerhalb der regulär vereinbarten Tilgungszahlungen zu reduzieren. Sie müssen jedoch im Kreditvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Anderenfalls berechnen zahlreiche Kreditinstitute „Strafzinsen“, die die den Banken durch die Sonderzahlung entgangenen Zinseinnahmen zumindest teilweise ausgleichen sollen.

 

 

Schwerpunkte bei Kreditvertrag setzen

Jeder hat eigene Finanzierungsschwerpunkte, die in einem Kreditvertrag berücksichtigt werden sollen.

 

  1. Lange Laufzeit, geringe Tilgung
    Eine geringe Tilgung kommt dann infrage, wenn es z. B. bei Paaren absehbar ist, dass nur eine Person berufstätig sein und so den Lebensunterhalt finanzieren wird. Der geringste Tilgungssatz, der vereinbart werden kann, liegt bei 1 % und ermöglicht den Kreditnehmern eine überschaubare Belastung. Allerdings dauert es lange, bis das Eigenheim abbezahlt ist: Oft zahlen Hausbesitzer 35 oder mehr Jahre ihren Baukredit ab. Über die gesamte Laufzeit hinweg zahlen Bankkunden dann oft so viele Zinsen, dass sie mit diesem Betrag ein zweites Mal bauen könnten.

  2. Kurze Laufzeit, hohe Tilgung
    Eine hohe Tilgungsrate von über 3 % sowie vertraglich festgelegte Sondertilgungen führen dazu, dass der Baukredit schnell abbezahlt ist. Diese Lösung ist aufgrund der kurzen Abzahlungsdauer zwar die kostengünstigste, lässt sich jedoch nur bei Kreditnehmern realisieren, die aufgrund ihres hohen Einkommens Kreditraten von mindestens 2.500 Euro problemlos verkraften.

  3. Planungssicherheit durch lange Zinsbindungsfrist
    Mit langen Laufzeiten erreicht man mehr Planungssicherheit. Allerdings lassen sich bei Laufzeiten ab 25 Jahren keine günstigen Zinssätze mehr aushandeln. Andererseits sind Bankkunden innerhalb dieses Zeitraums jedoch auch nicht von Zinsschwankungen betroffen. Optimal wäre es, wenn das Haus bis zum Auslaufen der Zinsbrindungsfrist größtenteils abbezahlt ist.

  4. Vorsicht vor variable Darlehenszinsen
    Für Finanzexperten eignen sich variable Darlehenszinsen, die sich mit der Zinsentwicklung auf dem Geldmarkt nach oben oder unten anpassen. Hierfür sollte man über fundierte Finanzmarktkenntnisse verfügen und die eigene Finanzierung genau beobachten.

 

Der Vergleich von Finanzierungsangeboten

Der Vergleich von Kreditangeboten unterscheidet sich prinzipiell nicht von dem von Elektrogeräten oder Urlaubsreisen: Es ist wichtig, alle Angebote anhand eines festen Kriterienkatalogs einander gegenüberzustellen. Finanzexperten raten zu mindestens drei Angeboten, eines sollte auch von der Hausbank angefordert werden. Die relevanten Vergleichskriterien bei Kreditverträgen sind

  • Kreditsumme
  • Laufzeit
  • gewünschte Rate
  • Tilgungsrate
  • verfügbares Eigenkapital
  • mögliche Sondertilgungen
  • Einbeziehung von Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
  • Einbeziehung eines bestehenden Bausparvertrags
  • Beleihungswert

Bei einem Vergleich kommt es jedoch nicht in erster Linie darauf an, diese einzelnen Kriterien in den Kreditangeboten für sich allein miteinander zu vergleichen. Wirklich wichtig sind diese Kriterien nur als „Paket“: Sie bilden sowohl die Gesamtkosten als auch die Rahmenbedingungen eines Kreditvertrags ab. Zu diesen Rahmenbedingungen gehören beispielsweise auch die Restschuld sowie der Effektivzins. Der Effektivzins bezieht neben den jährlichen Kreditkosten auch die Bearbeitungsgebühren ein. Aber auch Bereitstellungszinsen (wenn die Kreditsumme nach und nach abgerufen wird), Kosten für ein Wertgutachten und Kontoführungsgebühren spielen hierbei eine nicht unerhebliche Rolle.

 

 

Der eigene Baukredit muss verstanden werden

Was für Anlagegeschäfte gilt, gilt auch für einen Baukredit: Jeder sollte nur in den Vertrag einwilligen, den er von A-Z verstanden hat. Erst dann ist es auch einem Finanzlaien möglich, die möglichen Fallstricke eines Kreditvertrags zu erkennen. Bei Unsicherheiten können sich Bankkunden auch an die unabhängigen Finanzberater der Verbraucherzentralen wenden, die gegen eine geringe Gebühr die Baufinanzierung überprüfen.